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建物管理の責任はビル管理士?それともオーナー?

以前、「法的に清掃管理しなければいけない建物とは?」に書いたように、特定建築物は法律で管理が義務付けられています。

では、実際にこの特定建築物管理の最終的な責任者は誰になるのでしょうか?特定建築物を届け出る時には、担当の「ビル管理士(建築物環境衛生管理技術者)」を付ける必要がありますので、ビル管理士に押し付けて良いのでしょうか。

答えは「×」です。

建物管理の責任は、全て建物のオーナー(所有者)が持たなければいけません。特定建築物にも拘わらず、ずさんな管理で建物を放置していると、オーナーに罰則がきます。具体的には下記の罰則になります。

1.30万円以下の罰金
2.10万円以下の過料

刑法の定める罰則となる「1.30万円以下の罰金」に当たるのが、

1.特定建築物に関する届け出を怠った者、虚偽の届け出をした者
2.建築物環境衛生管理技術者(ビル管理士)の選任を怠った者
3.帳簿書類(管理帳簿)を備えなかった者、記載を怠った者、虚偽の記載をした者
4.特定建築物の維持管理に関して、都道府県知事の求める報告・検査に対して報告を怠った者、虚偽の報告をした者、検査を拒んだ者、質問に対する答弁を拒んだ者、虚偽の答弁をした者
5.特定建築物の維持管理に関して、都道府県知事の改善命令に従わなかった者
6.事業の登録に関して、都道府県知事の求める報告・検査に対して報告を怠った者、虚偽の報告をした者、検査を拒んだ者、質問に対する答弁を拒んだ者、虚偽の答弁をした者
7.登録業に関する指定団体の行う、第12条の6第2項の業務の運営に関して、都道府県知事の求める報告・検査に対して報告を怠った者、虚偽の報告をした者、検査を拒んだ者、質問に対する答弁を拒んだ者、虚偽の答弁をした者
8.登録業に関する指定団体の行う、第12条の6第2項の業務の運営に関して、都道府県知事の改善命令に従わなかった者

1と2は、まずは建物を建てたら、ビル管理士を付けて届け出なさいという内容です。3~5は求められる維持管理(空気、水、清掃、害虫防除など)について実施して、ちゃんと記録をつけなさいという内容です。6は建物内で行っている事業を明確に示しなさいという内容です。7~8は、特別管理産業廃棄物という通常のゴミよりも危険なゴミ、例えば廃油や医療機関から出る産廃、廃水銀を捨てる事業の場合は、別途守らなければいけないルールに基づきちゃんと管理しなさいという内容です。

一方、刑法は適用されませんが、行政上の義務履行を強制する手段としての「2.10万円以下の過料」に当たるのが、下記になります。

1.命令に違反して、建築物環境衛生管理技術者(ビル管理士)免状を返納しなかった者
2.事業の登録を受けないで、第12条の3に規定する表示またはこれに類似する表示を行った者

以上の罰則があることから、まずは特定建築物のオーナーは専属のビル管理士を付けて届け出しなければいけません。

では、どんなビル管理士を付ければ良いのでしょうか。

1.原則、1つの特定建築物1人のビル管理士
2.2つ以上の特定建築物の兼務は原則的に×だが、建物同士の距離が近く、建築物のタイプが近く業務上支障がない場合のみ兼務がOK
3.建物のオーナーが直接的にビル管理士を雇用する必要はない
4.ビル管理士がその建物に常駐する義務はない
※選任・変更の場合は、1ヵ月以内に届け出る必要がある

通常は、オーナーがビル管理士を直接探してくることは少ないと思います。
我々Rivusisのような清掃管理の会社にオーナーが建物の管理委託をされて、清掃管理会社がビル管理士を選定することが多いです。

では、実際に「ビル管理士」が行う事とは一体なんでしょうか?

1.建築物の環境衛生管理業務計画の立案
2.建築物の環境衛生管理業務計画の指導監督
3.建築物環境衛生管理基準に関する測定及び検査の評価
4.建築物の環境衛生上の維持管理に必要な各種調査の実施

Rivusisの場合、1や2は年間の計画表を縦軸に実施項目横軸に実施予定日を記載し作成しています。具体的には「空気」「水」「害虫防除」に関する必須事項と、日常清掃や定期清掃、更に消防機器点検や防災訓練なども項目として挙げています。

3や4では、年間の計画表に基づき各種の測定や検査、報告書を作成し、保健所の立会検査においてもオーナーに代わりしっかりと報告・答弁できるように対応しております。

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